Financer son logement avec un crédit islamique?

La murabaha immobilière en France

Boubkeur AjdirBienvenue à vous dans Finance & éthique, l'émission qui vous parle de finance islamique. Aujourd'hui, nous allons parler d'une des opérations les plus critiquées en finance islamique, la fameuse opération de murabaha. Pour ce faire, je reçois deux invités spécialisés : un notaire et un concepteur de produits financiers islamiques.

Nous abordons cette opération de murabaha, qui est aujourd'hui proposée en France par une banque et qui permet aux musulmans, ainsi qu'à n'importe quel autre individu, de financer son bien immobilier sans passer par un crédit conventionnel, donc à intérêt.

Je reçois Marie Moguilewsky, notaire à la chambre des notaires de Paris. Le financement immobilier est votre domaine, vous le pratiquez au quotidien, et depuis environ un an et demi ou deux ans, vous vous êtes également spécialisée dans le financement immobilier islamique. Bonjour et merci d'avoir accepté notre invitation.

Je reçois également Amine Naït-Daoud. Bonjour et merci d'avoir accepté notre invitation.

Amine Naït-DaoudSalam aleykoum wa rahmatoullah.

Boubkeur AjdirSalam aleykoum. Vous êtes diplômé en finance islamique depuis 2009, issu de l'une des premières promotions de l'université de Strasbourg lors du lancement de ce cursus. Vous travaillez également avec la société 570, spécialisée dans la conception et la distribution de produits financiers islamiques. Vous participez à l'élaboration des produits et des montages financiers, puis vous aidez les banques à les distribuer.

Ce financement immobilier en murabaha faisant l'objet de nombreuses critiques, l'objectif est d'essayer de décortiquer et de décrypter l'opération.

Je précise à nos téléspectateurs que cette opération s'applique ici en France. Cette précision est importante car, d'un pays à l'autre, le droit et la réglementation bancaire peuvent faire varier légèrement l'opération. En quelques mots, Amine, pouvez-vous nous préciser ce qu'est une opération de murabaha ?

Amine Naït-DaoudLe principal point sur lequel il faut s'attarder concerne la mécanique de l'opération. En lieu et place d'un prêt d'argent assorti d'une charge d'intérêt, nous avons une opération qualifiée, au regard du droit musulman, d'opération commerciale.

Elle comprend, dans un premier temps, l'acquisition du bien par la banque. Au lieu de prêter de l'argent au client pour qu'il aille acheter son bien immobilier, la banque achète elle-même le bien, en devient propriétaire, puis, dans un second temps, le revend au client.

Le client paie une partie du prix au comptant lors de la signature et devient propriétaire à cet instant. La partie non réglée lors de la signature constitue pour lui une dette envers la banque, qu'il rembourse sous forme de mensualités pendant un certain nombre d'années. Aujourd'hui, nous sommes sur des durées de financement de 10 ans.

La question de la propriété et du risque

Boubkeur AjdirPour résumer, la murabaha est une opération d'achat-revente avec une marge bénéficiaire, dont la particularité réside dans le fait que le prix de revient et le profit généré par le vendeur (ici la banque, mais ce pourrait être n'importe qui d'autre) sont connus des deux parties. Quels sont les principes islamiques importants à respecter dans cette opération ?

Amine Naït-DaoudExactement. Des ouvrages entiers traitent du sujet, nous n'entrerons donc pas dans tous les détails aujourd'hui, mais le point central dans le commerce demeure la propriété.

C'est-à-dire que les risques pris par la banque, qui viennent justement légitimer le gain perçu, reposent sur le fait qu'elle soit temporairement propriétaire du bien acheté puis revendu. Pendant cette période de détention, elle fait face à des risques de perte financière, et c'est ce risque qui légitime un gain en contrepartie.

Boubkeur AjdirL'une des règles principales à retenir est qu'on ne peut pas vendre ce que l'on ne possède pas selon le droit musulman, à quelques exceptions près (quand un bien n'existe pas encore, certains contrats permettent de vendre une chose à fabriquer ou à produire, mais ce n'est pas le sujet). Quand un bien existe déjà, on ne peut le revendre qu'à partir du moment où on l'a acquis. Cette règle s'applique à un banquier comme à n'importe quel vendeur.

Partant de cette définition et de ces règles, par comparaison avec un crédit conventionnel, comment cela fonctionne-t-il ? Réexpliquez-nous rapidement, Marie.

Marie MoguilewskyDans un prêt classique en France, le client cherche à acquérir un bien et signe une promesse de vente. Il accomplit des démarches auprès d'une banque française qui lui accorde un crédit. L'acquéreur achète lui-même le bien, financé par la banque qui lui prête des fonds, puis il rembourse, d'une part, le capital par des mensualités sur une durée définie et, d'autre part, des intérêts.

La différence avec la murabaha réside dans le fait que la banque achète le bien à la place du client. Elle se porte acquéreur de la maison ou de l'appartement, puis le lui revend. Le jour de la revente, le client paie une partie du prix, le solde étant payable à terme, au fur et à mesure, dans le cadre de ce que le droit français nomme un crédit vendeur.

Deux relations contractuelles distinctes

Boubkeur AjdirSur le plan juridique et contractuel, quelle est la relation avec la banque et avec le vendeur initial dans un crédit conventionnel ?

Marie MoguilewskyLa relation contractuelle entre la banque et...

Boubkeur AjdirEt le client.

Marie MoguilewskyEt le client, d'accord, est uniquement liée à un financement.

Boubkeur AjdirC'est donc uniquement un contrat de prêt.

Marie MoguilewskyC'est un contrat de prêt, qui peut être notarié ou sous seing privé. Dans ce dernier cas, le notaire ne verra jamais ce prêt signé. La banque peut tout à fait organiser des mensualités directement avec le client sans passer par un notaire, alors que le financement en murabaha implique une vente.

Boubkeur AjdirD'accord. Dans le crédit classique, la relation contractuelle n'existe qu'entre la banque et son client. Il s'agit d'un prêt avec intérêts, et à aucun moment la banque n'achète le bien qui fait l'objet de la transaction avec le vendeur.

Marie MoguilewskyTout à fait. Absolument.

La banque ne réalise quasiment aucune analyse sur le bien immobilier. Dans le financement en murabaha, dans la mesure où elle achète le bien, elle conduit en amont une analyse sur l'aspect juridique de la propriété, ce qu'elle ne ferait pas dans le cadre d'un simple financement.

Boubkeur AjdirLa critique courante affirme souvent que la murabaha n'est qu'un crédit à intérêt déguisé. Vous nous expliquez que, sur le plan contractuel, c'est fondamentalement différent.

Marie MoguilewskyLes relations sont complètement différentes, car la prise de risque est plus importante pour la banque qui achète puis revend. En plus de l'aspect lié au remboursement du crédit vendeur, une véritable relation de vendeur à acquéreur s'instaure, modifiant la prise de risque.

Boubkeur AjdirIl y a donc deux contrats de vente distincts.

Marie MoguilewskyDeux contrats de vente distincts.

Boubkeur AjdirLe premier contrat intervient entre la banque et le vendeur initial. Nous verrons que cela emporte des conséquences financières. Puis intervient un second acte de vente. Dans le premier acte figure un premier prix.

Marie MoguilewskyPremier contrat de vente, deuxième contrat de vente, tout à fait. Exactement.

Boubkeur AjdirAdmettons que la maison coûte 100 000, 150 000 ou 180 000 euros. Dans le second contrat figure un second prix.

Marie MoguilewskyUn second prix un peu plus élevé, qui comprend la marge bénéficiaire de la banque, comme l'expliquait Amine.

Boubkeur AjdirLa marge de la banque et les différents frais que nous allons détailler.

Pourquoi un coût plus élevé ?

Boubkeur AjdirOn reproche très souvent au crédit islamique d'être plus cher qu'un crédit conventionnel. Si c'est le cas, pouvez-vous nous expliquer pourquoi, Amine, éventuellement à l'aide d'un cas concret et de chiffres réalistes ?

Marie MoguilewskyTout à fait.

Amine Naït-DaoudSur cette question, il ne s'agit pas seulement d'une critique : c'est en réalité un fondement. C'est-à-dire que, mathématiquement, quiconque possède des notions de finance et comprend la mécanique d'achat, de revente et de prise de risque de la murabaha conçoit que le coût final doit être plus élevé.

Assumer des risques impose de les couvrir, ce qui implique de provisionner des frais. Admettons que l'on finance 100 biens dans l'année : la banque doit donc acheter 100 biens. Imaginons que l'un d'eux subisse un incendie entre le moment de l'achat par la banque et celui de la revente. La perte est intégralement supportée par la banque.

Boubkeur AjdirEffectivement, car elle est l'unique propriétaire.

Amine Naït-DaoudElle est l'unique propriétaire à cette étape.

Boubkeur AjdirC'est ce qui légitime son profit sur le plan islamique.

Amine Naït-DaoudElle demeure seule propriétaire pendant quelques mois.

Marie MoguilewskyNous reviendrons sur la question du délai.

Amine Naït-DaoudUne fois la revente conclue, le client devient le seul propriétaire. On confond souvent cette opération avec la musharaka, qui relève d'une autre typologie de financement en finance islamique.

L'ordre de propriété est strictle vendeur initial est propriétaire avant la vente à la banque ; la banque devient ensuite seule propriétaire et supporte seule les risques afférents ; enfin, lors de la revente au client, ce dernier devient l'unique propriétaire. La banque n'est à aucun moment copropriétaire avec le client.

Boubkeur AjdirIl convient de préciser à nos téléspectateurs que la propriété est acquise immédiatement par le client final, sans dépendre du paiement intégral du prix.

Amine Naït-DaoudC'est immédiat dès la signature.

Boubkeur AjdirDès la signature de l'acte de vente.

Amine Naït-DaoudDès la revente par la banque, le client devient immédiatement propriétaire.

Boubkeur AjdirPropriétaire.

Le surcoût d'un financement immobilier

Amine Naït-DaoudPour revenir aux composantes un petit peu chiffrées et expliquer ce surcoût, j'ai indiqué dans un premier temps que la banque, prenant certains risques, doit provisionner et calculer le prix de revente, donc la marge qu'elle va réaliser dans l'opération en tenant compte de ces paramètres. Forcément, la marge qui en découle va être plus importante que le coût d'un crédit classique, la charge d'intérêts dans un crédit classique. C'est mécanique, mathématique et logique.

Maintenant, combien ? Parce que plus cher, cela peut être le double ou le triple. Souvent, on s'effraie un peu par rapport à cette fixation de la marge. Aujourd'hui, si l'on prend un exemple d'après la moyenne des opérations que nous réalisons actuellement, sur l'acquisition d'un bien d'une valeur de 180 000 euros avec un apport personnel du client, c'est-à-dire la partie du prix qu'il paie au comptant lors de la signature...

Boubkeur AjdirLe premier versement qu'il fait.

Amine Naït-DaoudLe premier versement, ce qu'on appelle usuellement l'apport personnel...

Boubkeur AjdirL'apport, d'accord.

Amine Naït-Daoud...de 70 000 euros. Ce sont les moyennes que nous observons à peu près. Dans cette configuration, la banque va acheter le bien puis le revendre. Elle va réaliser une marge d'à peu près 25 000 euros, d'accord ?

Boubkeur AjdirD'accord. Sur 180 000 euros...

Amine Naït-DaoudVoilà.

Boubkeur Ajdir...la banque va revendre à 205 000 euros, ce sera le prix de revente.

Amine Naït-DaoudExactement. C'est sans compter, bien sûr, les frais de notaire, les frais liés à l'opération.

Boubkeur AjdirLes frais de notaire entre guillemets, nous allons les redétailler dans quelques instants, tout à fait.

Amine Naït-DaoudNous allons en parler par la suite. C'est si l'on tient compte uniquement de la marge réalisée par la banque. Cette marge s'établira autour de 25 000 euros, d'accord ?

Boubkeur AjdirSur quelle durée, juste pour...

Amine Naït-DaoudSur une durée de dix ans. Pour un cas classique, sur une durée de dix ans, nous sommes à 25 000 euros. Alors que sur un crédit conventionnel, un prêt à intérêt, nous serions à une charge d'intérêts d'environ 20 000 euros, d'accord ? Cela représente donc environ 5 000 euros de plus sur la marge. Ce sont ces 5 000 euros supplémentaires qui s'expliquent, comme je l'ai précisé tout à l'heure, par la prise de risque de la banque. C'est la particularité de l'opération de murabaha.

Boubkeur AjdirRelative à la spécificité de l'opération.

Les frais fiscaux et notariés

Amine Naït-DaoudC'est une composante qui explique le surcoût de l'opération dans sa globalité. Un deuxième élément a trait, une fois encore, à la spécificité de l'opération : la banque devant acheter puis revendre, lorsqu'elle va acheter, elle va également passer chez le notaire et payer des frais à ce moment-là. Ces frais vont être réduits grâce à une instruction fiscale publiée en 2010 au Bulletin officiel des impôts par le ministère de l'Économie et des Finances, qui permet d'avoir non pas une exonération, mais une exonération partielle...

Marie MoguilewskyDes droits beaucoup moins élevés.

Amine Naït-Daoud...des frais.

Marie Moguilewsky1 % au lieu de...

Amine Naït-DaoudDes frais sur l'opération d'achat par la banque. Néanmoins, il va subsister un petit reliquat qui va s'établir autour de 2,5 à 3 %, d'accord ? En règle générale, c'est ce qu'on observe : 2,5 à 3 % du bien. Sur 180 000 euros typiquement, nous serons autour de 5 000 euros, d'accord ?

Boubkeur AjdirD'accord. Très bien. Pour bien préciser tous ces frais annexes, Marie, vous qui êtes notaire, comment se décomposent-ils afin que les téléspectateurs les comprennent ?

Amine Naït-DaoudDonc ces 5 000 euros...

Marie MoguilewskyLorsque la banque achète le bien au vendeur, lors de la première vente...

Boubkeur AjdirPremière opération.

Marie Moguilewsky...puisqu'il y en a deux, on aura des droits payés à l'État. Des droits réduits, comme le soulignait Amine, puisque l'instruction fiscale a mis en place un tarif entre guillemets préférentiel : 0,715 % à l'État, plus 0,10 % au conservateur, plus les émoluments de notaire de 0,825 %. Tout cela représente une enveloppe d'à peu près 1,5 %. Cela concerne la première vente.

En revanche, sur la deuxième vente, les clients vont payer des droits de mutation à un taux classique. Ce sera un peu plus élevé, avec des taux autour de 7 %. La seule chose, c'est que l'assiette de calcul de ces 7 % va être refaite sur le prix de revente.

Boubkeur AjdirSur le prix le plus élevé, donc.

Marie MoguilewskyComme le prix de revente comprend un certain nombre d'éléments, forcément les coûts vont être un petit peu plus élevés. Là aussi, c'est une des faveurs de l'instruction fiscale de 2010 qui a mis en place les financements murabaha en France : le prix de revente par la banque au client comprend la marge de la banque, mais elle est déduite pour ce calcul.

Si vous avez un prix de revente de 220 000 euros, pour reprendre cet exemple, et que la marge bénéficiaire de la banque est, disons, de 20 000 euros, les droits d'enregistrement ou les frais de notaire payés lors de la deuxième vente vont être calculés sur le prix de revente moins la marge bénéficiaire. Ce sont des faveurs faites par l'administration fiscale, mais malgré tout, cela revient un petit peu plus cher, très clairement.

Boubkeur AjdirMerci à Christine Lagarde d'avoir dépensé autant d'efforts à l'époque où elle était ministre des Finances pour aligner tant que faire se peut, même si en définitive ce surcoût s'explique par la nature de l'opération en elle-même, qui génère un certain nombre de frais et de risques pour la banque, donc une spécificité.

Marie MoguilewskyOui, deux mutations, deux frais de mutation.

Boubkeur AjdirDes frais de mutation, etc. On voit clairement une différence entre le crédit usuellement appelé crédit ribawi, conventionnel, et une vente murabaha, qui revient finalement à ce qu'on appelle chez les notaires un crédit vendeur, dans le sens du droit ?

Marie MoguilewskyTout à fait. Juridiquement, c'est un crédit vendeur.

Boubkeur AjdirJuridiquement, c'est un crédit vendeur. Il n'y a donc pas de prêt d'argent...

Marie MoguilewskyNon.

Boubkeur Ajdir...mais plutôt une vente avec une facilité de paiement.

Marie MoguilewskyUne vente avec un paiement à tempérament, à terme.

La décomposition totale du surcoût

Amine Naït-DaoudPour récapituler sur l'opération avec l'exemple donné, nous aurons deux composantes de surcoût entre guillemets. D'un côté, les frais liés à l'opération, preuve que la banque devient bien propriétaire, qui s'élèvent à peu près à 5 000 euros. De l'autre côté, la prise de risque de la banque qui doit provisionner les frais liés à ces risques, soit un surcoût d'environ 5 000 euros. Cinq mille et cinq mille, nous arrivons au global à environ 10 000 euros, d'accord, de surcoût dans l'opération par rapport à un crédit classique, pour un prix de 180 000 euros avec un apport de 70 000 euros.

J'en profite, puisque vous avez parlé de Christine Lagarde, pour préciser qu'avant qu'elle fasse ce pas important, ce résultat était aussi le fruit d'un gros travail, notamment de l'association AIDIMM que je tiens à remercier et à féliciter pour son action : www.aidimm.com. Je fais un peu de publicité, je me le permets car ils le méritent grandement, et j'invite tous les téléspectateurs à visiter leur site Internet et à les soutenir afin que les résultats de leurs efforts soient encore meilleurs à l'avenir, incha Allah.

Boubkeur AjdirMerci pour l'association AIDIMM que nous connaissons effectivement.

Une autre critique fréquemment formulée est que le banquier dit islamique aligne sa marge sur celle du banquier conventionnel. C'est parfois difficile à comprendre pour le grand public. Peut-on expliquer les causes de ce phénomène d'alignement de la marge du banquier islamique, ou du banquier conventionnel qui propose un produit islamique, par rapport à un crédit classique ?

Pourquoi les marges s'alignent-elles ?

Amine Naït-DaoudOuais. C'est très simple. Dans un calcul de marge pour une opération quelle qu'elle soit, dès lors qu'on veut gagner de l'argent, on tarife son produit ou sa prestation. Cela vaut pour n'importe quel business.

Dans la tarification, on intègre des éléments classiques, à commencer par ses coûts. Quels sont les coûts associés à ce produit ou à ce service ?

Boubkeur AjdirLes coûts de fabrication, les coûts de revient, tout à fait.

Amine Naït-DaoudLes coûts de revient. Une banque a des salariés, des loyers à payer, des charges, etc. Elle doit intégrer tout cela et le répartir par produit et par vente, de manière à connaître ses coûts de revient pour chaque produit. Sur cette base, elle établit son bénéfice. Pour une banque, il y a des actionnaires légitimement associés dans l'entreprise qui attendent un revenu de leurs investissements. C'est tout à fait classique.

Boubkeur AjdirComme n'importe quelle entreprise commerciale, tout à fait.

Amine Naït-DaoudC'est le fonctionnement de n'importe quelle entreprise. C'est la raison pour laquelle la tarification reste très proche de celle d'une banque conventionnelle sur un prêt à intérêt, à l'exception du petit surcoût que j'ai expliqué tout à l'heure, lié à la prise de risque qui n'existe pas dans la banque conventionnelle.

Boubkeur AjdirIl faut peut-être préciser aussi un point important qui différencie l'opération islamique d'un crédit conventionnel : la banque dite islamique n'achète pas l'argent sur les marchés financiers comme pourrait le faire une banque conventionnelle.

Marie MoguilewskyElle ne prête pas l'argent.

Amine Naït-DaoudLa rémunération de l'argent entre guillemets intervient quand une banque va emprunter ou se faire refinancer, ce qui engendre un coût de refinancement. Mais au final, que ces fonds viennent d'un refinancement, d'investisseurs ou de fonds propres, les fonds propres ne sont rien d'autre que du capital, des éléments de haut de bilan.

Boubkeur AjdirOu des dépôts, parce que là aussi...

Amine Naït-DaoudDes dépôts, voilà.

Boubkeur AjdirPrécisément, l'origine des fonds est une question qui revient souvent.

Amine Naït-DaoudDans tous les cas, on doit calculer une rentabilité pour ces fonds. Que ces fonds viennent d'emprunts sur les marchés, cela est mis de côté. Mais s'il s'agit d'investisseurs, derrière la banque qui achète des maisons pour les revendre, il y a des investisseurs comme vous et moi, qui ont placé de l'argent dans cette société et en attendent un rendement.

Boubkeur AjdirEn l'occurrence, l'origine des fonds, il faut le préciser ici pour nos téléspectateurs, ne provient ni d'un refinancement ni d'argent racheté sur les marchés.

Amine Naït-DaoudIl n'y a pas d'emprunt sur les marchés pour ensuite aller acheter des maisons et les revendre. Il n'y a pas tout cela.

Boubkeur AjdirMerci pour cette précision.

Une autre question revient souvent par mail et lors de nos interventions : que se passe-t-il dans le financement islamique si l'acheteur traverse un moment de difficulté et n'arrive plus à honorer son engagement de paiement ?

Marie MoguilewskyÀ rembourser.

Boubkeur AjdirMarie, oui ?

Les garanties dans le financement *murabaha*

Marie MoguilewskyCe qu'on peut dire déjà, c'est que là encore, il y a une différence entre le crédit classique et le crédit murabaha. Les banques vont de toute façon, même dans le financement murabaha, prendre des garanties, même s'il y a une souplesse liée aux prescriptions du Sharia Board qui recommande aux banques finançant à travers une murabaha d'avoir une forme de tolérance par rapport aux débiteurs.

Cependant, contractuellement, on va prévoir, comme pour un crédit classique, un privilège. Cela s'appelle un privilège de vendeur, mais c'est comme une hypothèque. Nous, notaires, inscrivons sur le bureau des hypothèques une garantie et une action résolutoire. Cela permet à la banque, si elle n'est pas payée, de demander soit la résolution de la vente pour se payer les mensualités qui restent dues...

Boubkeur AjdirLa résolution de la vente.

Marie MoguilewskyLa résolution de la vente, donc elle récupère le bien ; soit, avec le privilège, faire la même chose et récupérer le bien. C'est ni plus ni moins ce qui se passe pour un crédit classique : si vous ne payez pas vos échéances de prêt et vos intérêts, la banque peut saisir le bien au moyen d'une hypothèque, sauf qu'il s'agit d'un privilège de prêteur de deniers, pour être technique.

En pratique, même si la banque fait preuve de plus de souplesse...

Boubkeur AjdirVis-à-vis de l'emprunteur.

Marie Moguilewsky...vis-à-vis de l'emprunteur, compte tenu de l'éthique musulmane, il y a quand même des garanties mises en place...

Boubkeur AjdirBien entendu, oui, qui sont également islamiques en définitive.

Marie MoguilewskyElles sont islamiques, tout à fait, et permettent de demander la résolution de la vente ou la récupération de la maison. Mais cela n'arrangera pas la banque au final, puisqu'elle sera obligée de retrouver un nouvel acheteur.

La dette et le gage en droit musulman

Boubkeur AjdirDans le crédit classique, on retrouve cette notion de pénalité de retard. Est-ce qu'on retrouve également cette notion dans le crédit islamique, Amine ?

Amine Naït-DaoudEn principe non. Comme on l'a précisé tout à l'heure, nous évoquions le fait qu'il y ait une garantie, une hypothèque sur le bien. Cette hypothèque, islamiquement parlant, ne pose pas de problème parce qu'on est dans une relation de dette. Les téléspectateurs vont se dire : « On parlait de vente et puis finalement c'est une dette. »

Boubkeur AjdirUne fois qu'on a vendu et qu'il y a un prix à payer dans ces conditions...

Amine Naït-DaoudÀ partir du moment...

Marie MoguilewskyUne partie du prix à payer.

Amine Naït-DaoudÀ partir du moment où je vends un produit et que j'autorise l'acheteur à me payer une partie du prix plus tard, dès lors que la vente est faite, la partie du prix qui ne m'a pas été payée devient une dette. D'accord ? À ce moment-là, religieusement, on passe dans le traitement de la dette islamiquement parlant. Or, lorsqu'on a une dette...

Boubkeur AjdirQui est très encadrée, effectivement, dans le droit musulman.

Amine Naït-DaoudElle est très encadrée religieusement : c'est ar-rahn, on trouve cela dans tous les livres de fiqh, le gage. Il y a des règles qui encadrent cela et il est tout à fait acceptable islamiquement d'avoir une garantie. D'accord ? C'est-à-dire d'avoir un bien immobilisé pour cela, ou sur lequel on peut se rabattre au cas où la personne n'assumerait pas les remboursements prévus selon l'échéancier.

Boubkeur AjdirTout à fait, tout à fait. L'islam donne les droits aux créanciers. Il y a des recommandations, des hadiths qui vont dans le sens, pour le débiteur ou toute personne qui a une dette, de faire le nécessaire de son vivant pour honorer cette dette si jamais elle devait mourir.

Amine Naït-DaoudExactement. Il y a ces injonctions qu'il faut prendre très au sérieux pour le client.

Ensuite, pour la banque, il y a également des recommandations, on les trouve même dans le Coran. La manière dont cela va se traduire, c'est cette fameuse souplesse dont parlait Marie : avant d'avoir recours tout de suite à cette hypothèque, le Sharia Board va recommander d'analyser de manière beaucoup plus personnalisée et plus fine la situation de la famille, de manière à ne pas la mettre dans une difficulté encore plus grande.

Néanmoins, la banque a des droits qu'il faut respecter, sans pour autant enfoncer la famille. On va lui proposer, sur un délai raisonnable, de revendre le bien par elle-même de manière à en tirer le meilleur prix et à rembourser immédiatement ce qui est dû à la banque, puisqu'elle n'est plus en mesure de payer selon l'échéancier prévu au départ. Une banque classique qui lève une hypothèque revend le bien aux enchères : le prix de départ affiché pour la vente aux enchères ne sera rien d'autre, en pratique, que le montant de la dette encore inscrite.

Boubkeur AjdirTout à fait, la créance qui reste.

Amine Naït-DaoudLa créance. Si une maison saisie vaut 300 000 euros, elle peut tout à fait être mise en vente à 50 000 euros. La banque n'aura aucun scrupule à la mettre en vente à 50 000 euros parce que c'est la somme qui lui est due. À partir du moment où elle récupère son argent, elle se lave les mains de ce qui se passe après pour la famille.

Boubkeur AjdirTout à fait. Et avant d'en arriver là, il y a également tous les intérêts de retard et toutes les majorations.

Amine Naït-DaoudSans compter les intérêts de retard qui s'ajoutent.

Boubkeur AjdirQu'on ne retrouve pas donc dans le crédit islamique.

Des pénalités reversées à des œuvres caritatives

Amine Naït-DaoudOn ne les retrouve pas en théorie dans le crédit islamique. Si l'on n'applique pas de pénalités de manière générale, le risque est de se retrouver avec des mauvais payeurs, des gens qui ne prendront plus la situation au sérieux...

Boubkeur AjdirDes gens qui peuvent être de mauvaise foi également.

Amine Naït-DaoudDes gens qui sont de mauvaise foi, exactement, et qui mettraient en péril tout ce système et tout ce fonctionnement.

Ce qui est prévu, c'est une forme de garde-foudes pénalités sur lesquelles les savants ont statué, en tout cas le Sharia Board qui encadre l'opération. On applique une pénalité, mais cette pénalité ne peut pas bénéficier à la banque. La banque ne peut pas en jouir ni garder cet argent, parce qu'islamiquement, on n'applique pas de pénalité de ce type. Cette pénalité n'a qu'un rôle dissuasif, afin de dissuader le client de tout acte de mauvaise foi.

Boubkeur AjdirTout à fait, un rôle de dissuasion, finalement.

Marie MoguilewskyDes œuvres caritatives.

Boubkeur AjdirQuand elle est appliquée, elle est...

Amine Naït-DaoudTout à fait, c'est cela.

Boubkeur AjdirElle est reversée à des œuvres...

Amine Naït-DaoudOn va reverser ces pénalités à des associations, des organismes caritatifs.

Le principe d'un prix fixe et intangible

Boubkeur AjdirÀ des œuvres caritatives. Pour résumer, une fois que la vente est faite, le prix ne change plus. Comment cela se passe-t-il, Marie, dans un crédit classique si je veux rembourser par anticipation ?

Marie MoguilewskyDans un crédit classique, quand on monte le dossier auprès de la banque, on peut prévoir dès le début un remboursement anticipé. On se dit : « Dans quelques années, je gagnerai peut-être un peu mieux ma vie, je pourrai rembourser au bout de 7 ans au lieu de 20 ans. » C'est prévu : la banque stipule dans la convention de crédit classique qu'un remboursement anticipé peut intervenir au bout de quelques années sans intérêts complémentaires à payer.

Dans les financements murabaha, vous n'avez pas la possibilité de le prévoir d'avance : le remboursement anticipé ne peut pas être prévu en amont lors de la signature.

Boubkeur AjdirPlus précisément, c'est une remise sur le prix initial qui ne va pas avoir lieu.

Marie MoguilewskyIl n'y aura pas de remise.

Boubkeur AjdirOn peut rembourser par anticipation si on le souhaite, par exemple si l'on avait prévu de payer en dix ans...

Marie MoguilewskyMais il n'y aura pas de diminution du prix.

Boubkeur AjdirPas de revue à la baisse du prix.

Marie MoguilewskyTout à fait.

Amine Naït-DaoudNi à la hausse d'ailleurs.

Boubkeur AjdirNi à la hausse. Mais prenons l'exemple de quelqu'un qui a plusieurs dettes et souhaite les rééchelonner sans être forcément en difficulté, pour faire d'autres investissements. Dans le crédit classique, il va pouvoir renégocier la durée et le taux...

Marie MoguilewskyUne certaine souplesse.

Boubkeur AjdirUne souplesse. Alors que dans le crédit murabaha, si j'ai besoin de deux ans supplémentaires parce que j'ai d'autres investissements à faire, comment cela se passe-t-il ?

Amine Naït-DaoudCe ne sera pas possible.

Boubkeur AjdirQu'est-ce qui ne sera pas possible, pour être précis ?

Amine Naït-DaoudLa règle claire est que le prix est fixé lors de la signature.

Boubkeur AjdirDonc, dans notre exemple, les 225 000 euros.

Amine Naït-DaoudAvant la signature, on peut très bien dire : « J'ai acheté le bien à 180 000 euros. Si je te le revends et que tu me paies sur 5 ans, le prix de revente sera de 190 000 euros ; si tu me paies sur 10 ans, ce sera 200 000 ; et si tu me paies sur 15 ans, ce sera 210 000. » Cela ne pose aucun problème dès lors qu'on le précise avant la vente...

Boubkeur AjdirAvant la vente, avant la signature.

Amine Naït-Daoud...que c'est une négociation sur le prix et qu'on a choisi l'option...

Boubkeur AjdirAvant de...

Amine Naït-Daoud...avant de signer le contrat. L'option retenue sera mentionnée dans le contrat et le prix devient définitif. On ne peut le revoir ni à la baisse ni à la hausse.

Si la personne vient payer plus tôt, alors qu'on avait convenu : « Allez, ce sera 210 000 sur 10 ans », et qu'au bout de 5 ans elle annonce vouloir rembourser par anticipation, on lui répond qu'elle peut rembourser par anticipation, mais qu'elle doit payer 210 000 euros, pas un euro de moins. D'accord ?

Dans les banques conventionnelles, on négocie à l'avance une remise sur les intérêts en cas de remboursement anticipé. Ici, ce ne sera pas le cas, ou en tout cas cela ne peut pas être prévu contractuellement. C'est à la libre discrétion de la banque...

Boubkeur AjdirDu vendeur, tout à fait.

Amine Naït-DaoudSi la banque venderesse constate que le client a remboursé en trois ans au lieu de dix ans, qu'il s'agit d'un bon client, et décide : « Allez, on va faire un geste », elle peut le faire. Mais c'est à sa libre discrétion et on ne peut en aucun cas le prévoir en amont dans le contrat.

Boubkeur AjdirC'est plus facile à dire qu'à faire, car il peut y avoir des incidences fiscales : le vendeur peut être redressé sur le profit, l'administration lui demandant pourquoi il ne l'a pas encaissé et pourquoi il a consenti cette remise. Si j'ai besoin de temps supplémentaire, c'est la même chose : le vendeur peut m'accorder un délai supplémentaire sans pour autant revoir le prix.

Marie MoguilewskyTout à fait.

Amine Naït-DaoudSans augmenter le prix.

Les limites du rééchelonnement

JournalisteEn règle générale, l'octroi d'un délai supplémentaire ou d'un rééchelonnement sur une durée plus longue ne se fera que dans des circonstances exceptionnelles, typiquement de réelles difficultés de la famille. Les recommandations du Sharia Board demandent vraiment d'étudier la situation, d'analyser en détail la situation de la famille pour savoir s'il s'agit d'une réelle difficulté ou simplement de quelqu'un qui a fait des investissements à droite à gauche sans forcément bien gérer son argent.

Le rééchelonnement ne sera pas non plus illimité. On ne peut pas venir dire : « Je suis dans la difficulté et je veux passer de 10 ans à 30 ans. » Cela ne sera pas possible.

Boubkeur AjdirBien sûr.

JournalisteCe manque de souplesse de l'opération de murabaha peut expliquer pourquoi elle n'est pas vraiment adaptée à des financements à très long terme, et pourquoi les spécialistes en finance islamique vont plutôt vers d'autres types de produits. Ces derniers n'existent pas encore en France. Vous en avez parlé tout à l'heure : typiquement la musharaka dégressive, appliquée en Angleterre. Pour l'instant, en France, nous n'avons pas l'environnement juridique et fiscal qui permettrait d'aller vers ce type d'opération de manière assez simplifiée et « industrialisée ».

Notre émission arrive à sa fin. En deux mots, Marie, vous qui êtes en relation avec la banque, mais également avec beaucoup d'autres notaires...

Marie MoguilewskyAvec les particuliers aussi, oui.

Boubkeur Ajdir...avec les particuliers, comment cela se passe-t-il dans la vie de tous les jours ? Vous avez fait près d'une centaine d'opérations. Racontez-nous votre expérience auprès des autres notaires quand vous leur parlez de financement islamique.

La pratique notariale et les délais

Marie MoguilewskyCe qui n'est pas évident à faire comprendre, notamment aux vendeurs, car il faut aussi prendre en considération le vendeur qui cède sa maison ou son appartement, c'est essentiellement le montage du financement et la durée de son obtention. Pour un prêt classique, on l'obtient en général en 2 mois ; pour un financement murabaha, c'est plutôt de l'ordre de 3 mois. Les vendeurs sont impatients et cela allonge les délais. De plus, les notaires des vendeurs ne comprennent pas toujours le montage. C'est donc toujours un petit peu difficile.

Boubkeur AjdirIls sont parfois effrayés, non ? Est-ce que parfois ils sont effrayés dès qu'ils entendent « financement islamique » ?

Marie MoguilewskyIls sont parfois effrayés, évidemment.

Boubkeur AjdirOn est en France, c'est cela ?

Marie MoguilewskyTrès clairement, on est en France, donc les mentalités françaises sont ce qu'elles sont. Dieu merci, nous avons des gens qui comprennent très bien les choses, et nous en avons d'autres un peu plus rigides. Il y a eu malheureusement quelques opérations perdues, mais j'espère que cela va se répandre.

C'est le premier point. Les difficultés pratiques sont aussi liées au risque pour la banque. Très clairement, la banque achète. En France, nous avons ce qui s'appelle un droit de préemption, qui doit être purgé. Souvent, les clients ne peuvent donc pas récupérer le bien tout de suite. Parfois, ils attendent plus de deux mois pour pouvoir racheter le bien à la banque, puisqu'il y a un droit de préemption offert à la mairie à purger. Il y a là un délai d'attente.

Boubkeur AjdirTout à fait. Lors de chaque vente immobilière, dans beaucoup de cas...

Marie MoguilewskyCertaines ventes peuvent être faites immédiatement parce qu'il n'y a pas de droit de préemption à purger.

Boubkeur AjdirC'est la commune ou la ville qui décide de cela ?

Marie MoguilewskyC'est la commune qui décide.

Boubkeur AjdirUne spécificité très française.

Marie MoguilewskyC'est très français.

Boubkeur AjdirÀ chaque vente immobilière, les notaires doivent déclarer la vente à la mairie...

Marie MoguilewskyDéclarer le bien avant, pour voir si la commune a le droit de l'acheter...

Boubkeur Ajdir...ou de s'opposer à la vente.

Marie MoguilewskyTout à fait : s'opposer, ou en tout cas acheter le bien pour elle.

Boubkeur AjdirEt comme il y a deux ventes, ce droit s'applique...

Marie MoguilewskyAux deux ventes.

Boubkeur AjdirAux deux ventes, ce qui peut rallonger...

Marie MoguilewskyPremière vente à un tel prix, deuxième vente à tel prix : du coup, cela rallonge les délais pour les gens qui veulent récupérer le bien.

Boubkeur AjdirQuand la banque achète, elle est donc propriétaire du bien pendant toute cette durée.

Marie MoguilewskyElle va être propriétaire pendant deux mois.

Boubkeur AjdirIl peut se passer beaucoup de choses sur cette période.

Marie MoguilewskyIl peut se passer beaucoup de choses. Il peut notamment y avoir un risque, d'autant que la banque qui finance l'opération ne prendra pas forcément non plus d'assurance, puisque les produits d'assurance aujourd'hui ne sont pas sharia-compatibles. On y viendra, mais ce n'est pas le cas aujourd'hui.

Boubkeur AjdirIl y a donc un vrai risque sur l'actif.

L'avenir du marché en France

JournalisteC'est un autre sujet, nous en ferons toute une émission. Et vous, Amine, en conclusion et en deux mots, quelles sont les perspectives de développement et le potentiel pour le marché du financement immobilier français ?

Amine Naït-DaoudAujourd'hui, nous sommes dans une phase du développement du marché de la finance islamique en France où tout est à faire, il y a encore beaucoup à faire. Ces premières initiatives sont à saluer et elles apportent du crédit à tout ce développement. Pourquoi ? Tout simplement parce qu'on prouve au marché que c'est faisable. On prouve que c'est faisable techniquement, juridiquement, fiscalement et financièrement. Cela donne un signal vraiment positif à un marché qui attend justement ces signaux.

Ensuite, au niveau de la clientèle, il y a vraiment un gros travail de mobilisation à mener. Il faut que la clientèle s'exprime, il faut que la demande s'exprime, parce qu'on ne nous servira rien sur un plateau, il faut se le dire. J'espère que les téléspectateurs qui nous écoutent seront sensibilisés. C'est d'ailleurs ce que nous nous efforçons de faire depuis des années : essayer de sensibiliser les gens, la communauté musulmane en France en particulier, pour qu'ils expriment leurs besoins.

Qu'ils le fassent avec leur conseiller en agence, avec leur banque. Souvent, les clients sont sollicités par leur conseiller et se contentent de répondre : « Non, je ne suis pas intéressé », sans forcément expliquer le pourquoi du comment. C'est ce que nous invitons les gens à faire : asseyez-vous avec votre conseiller, expliquez-lui pourquoi vous ne voulez pas recourir à ces produits, exposez les fondements de votre éthique et les produits que vous attendez.

Aujourd'hui, l'exemple montre que cela se fait, cela existeil y a les contrats, les acteurs et les professionnels. Il faut juste franchir le pas, et pour cela, prouver encore une fois aux acteurs en France que le marché est là et qu'il n'y a plus qu'à continuer.

Boubkeur AjdirLe marché est là, mais jusqu'à aujourd'hui, il ne se manifeste pas suffisamment. Merci à vous d'avoir accepté notre invitation et d'avoir éclairé notre lanterne sur cette problématique de la murabaha, ce financement immobilier très critiqué. J'espère que les téléspectateurs y voient un petit peu plus clair. Merci à vous, et à très bientôt pour une nouvelle émission.

Amine Naït-DaoudÀ bientôt.